不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由
「相続登記」とは、遺産（相続財産）である土地や建物といった不動産の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、相続した不動産の所有権を主張することができないなど様々なデメリットやリスクがありますが、そのままになっていることも良くあります。
ここでは、「不動産の名義変更（相続登記）」についてご説明します。
相続登記を行っていない理由と対応策
令和6（2024年）年4月1日から相続登記が義務化が決まっていますが、長い間相続登記の義務はありませんでした。
そのため、手間も費用もかかる相続登記を行わずに放置をしているケースがたくさんあります。
まずは、よくある「相続登記を行っていない理由と対応策」を簡単に見ていきましょう。
なんらかの理由で登記をせず、そのまま長期間経過してしまった
上記の通り、これまで相続登記は義務ではなく、普通に住んでいる上で特に問題がないためそのままにしていたというケースはよくあります。
ただ、令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されることと、長期間放置をすることで相続人の数が日ごとに増えていく可能性が増えます。
放置をしたままの相続登記が必要な不動産がある場合は、一日でも早く手続きを開始することが望ましいでしょう。
被相続人所有の不動産が分からず、相続登記が必要と認識していなかった
自宅の土地や建物は所有が分かりやすい不動産ですが、山林や田畑・墓地など非課税の土地は把握できていないこともあります。
また、過去に居住していた土地や、被相続人が生前相続によって取得した土地が遠方にあるなど、調査から漏れてしまうことも。
そのような場合、まずは不動産の登記済証（権利証）や登記識別情報を探し、固定資産税の納税通知書が届いていないか確認をします。
固定資産税納税通知書の発送元の市区町村や最後の居住地、過去に住んでいた土地・被相続人の生まれ育った土地などの役所で「名寄せ帳」などを取得する方法もあります。
（市区町村により、名称が異なる場合もあります。）
名寄せ帳は、市区町村が管理している被相続人名義の不動産を一覧にした書類です。
各市町村の資産税課などで、必要書類を提出すれば1通数百円程度で取得することが可能です。
相続人の所在が不明で、相続登記ができないと思い込んでいた
なんらかの理由で行方不明になっているなど、相続人の中に連絡が取れない人がいることもあります。
基本的には、相続人が全員そろわなければ遺産分割協議を行うことができないため、相続登記を放置してしまっているケースも。
このような場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し遺産を分割を行うことができます。
登記済証（権利証）などが無く、相続登記ができないと思い込んでいた
不動産の登記が完了すると、登記済証（権利証）もしくは登記識別情報が発行されています。
売買の時などに必要な書類で再発行できませんが、実は登記済証（権利証）や登記識別情報が無くても相続登記は可能です。
相続登記をすると「莫大な相続税が発生する」と思い込んでいた
結論から言えば、相続登記の有無と相続税が発生するかどうかは別問題です。
不動産の登記を行わなくても、不動産を含む遺産の評価額が控除額以上であれば相続税の申告と納付が必要になります。
「相続すると必ず相続税が発生する」思われている方も多いのですが、実際に相続税が発生するのは全体の9％程度だと言われています。
そのため、基本的には相続登記を進めて問題ありません。
ただし相続税が発生する場合には、相続税の軽減措置なども含め、誰が相続するかなど検討が必要なこともあります。
相続登記を行わないデメリットやリスク
よくある相続登記を行っていない理由をいくつか見てきましたが、すぐに困らないことや勘違いで放置しているケースが多くあります。
ここでは、「相続登記を行わないデメリット」について具体的にご説明します。
遺産（不動産）に関する自分の権利を主張することができない
たとえ自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、相続登記がされていなければ権利を主張することができません。
例えば、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、第三者である買主に対して「自分の不動産だ!」と主張することができないのです。
また、以前は遺言に記載があれば第三者に対して権利を主張できましたが、令和元年（2019年）7月1日以降は上記と同様登記が無ければ主張できなくなりました。
関係の希薄な相続人が増え手続きが難しくなる可能性がある
相続が発生してから長期間放置しておくと、元々の相続人が亡くなり代襲相続が発生したり、血縁ではないよく知らない相続人が発生することが予測されます。
相続登記を行うには、相続発生当時の遺産分割協議を証明するものが無ければ、相続登記を行う時点での相続人による遺産分割協議が必要になります。
そのため、相続登記を放置すればする程、手続きが難しくなってしまう可能性が高くなります。
相続人が認知症になるなど、手続きが難しくなる可能性がある
上記のように相続人が亡くなっていなくても、時間が経てば発生するリスクに「認知症」があります。
平均寿命自体は延びており、相続人が存命であっても認知症などで意思決定能力に問題がある場合は遺産分割協議をスムーズに行うことができません。
そのようなリスクを回避するためにも、相続登記を早目に行うことで可能性を下げることができます。
不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることができない
相続しても管理できない場合などは不動産の売却を検討したり、また不動産を担保に融資を受けようと考えることもあると思います。
いずれにしても、相続登記を行っていなければなりません。
他の相続人に債務がある場合、持分が差し押さえられる可能性がある
相続登記を行っていない場合、被相続人の不動産は法定相続人全員で共有しているものとみなされます。
そのため、相続人の中に債務を返済できなくなった人がいる場合、債権者に法定相続分の持分で代位による相続登記をされてしまう可能性があります。
債権者により代位で相続登記をされてしまうと、最悪の場合不動産が競売にかけられたり、対応のために費用も時間もかかることになります。
このようなことを防ぐためにも、相続登記はできるだけ早めに行うようにした方がよいでしょう。
相続登記の義務化により、過料を科される可能性がある
令和6年（2024年）4月1日に相続登記が義務化されると、相続登記を怠った場合に過料の対象となることになります。
具体的には、相続により不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由なく申請をしないかった場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
なお、制度開始前に相続が開始していた場合も義務化の対象になりますが、開始後3年間の猶予期間があります。
以上のように、相続登記を行わないことはデメリットやリスクが高くなるため、できるかぎり早めに行うことが望ましいと言えます。
では、具体的にどのように相続登記を進めていけばいいのか?
詳しくは、不動産の名義変更（相続登記）をご覧ください。
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