不動産の名義変更（相続登記）
「登記」という言葉は聞いたことがあっても、具体的によく分からない方が大半ではないでしょうか?
そのため、「相続登記が必要らしい」とは分かっていても、具体的にどうすればよいのか悩まれる方も少なくありません。
また、相続登記は放置すると、後々トラブルに繋がったりデメリットやリスクが発生することも。
>> 詳しくは、不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由をご覧ください。
ここでは、「不動産の名義変更（相続登記）」についてご説明します。
相続登記手続きの流れ
相続登記を行う流れは、大まかに以下の通りとなります。
ここでは、相続登記の全体像をざっくりと掴みましょう。
（1）相続関係書類の取得
まず最初に、被相続人の死亡を確認し、法定相続人を確定させるため必要な戸籍を取得する必要があります。
詳しくは、法定相続と相続人もあわせてご覧ください。
ちなみに遺言書がある場合は、法定相続人の特定は原則不要です。
（2）被相続人名義の不動産調査
次に、遺産（相続財産）の調査を行う必要があります。
相続登記を行う場合は、その中でも不動産の調査が重要になってきます。
被相続人が所有している登記済証（権利証）や識別情報、固定資産納税通知書や名寄帳を取得して不動産を特定していきます。
その上で、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）や公図を取得して、不動産の名義や権利関係を確認する必要があります。
詳しくは、遺産の分類と相続方法人もあわせてご覧ください。
（3）遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成
相続人が複数いる場合、相続人全員で誰がどの遺産（預貯金や不動産）を相続するか協議をしなければなりません。
そして、遺産分割協議がまとまれば、誰がどの遺産を相続するかを「遺産分割協議書」にまとめる必要があります。
本来、遺産分割協議書は必ず作成しなければいけない訳ではありませんが、相続登記の場合には必ず必要な書類となります。
詳しくは、遺産分割協議書の作り方もあわせてご覧ください。
なお遺言書がある場合は、遺産分割協議書は原則不要です。
（4）登記に必要な書類の収集
相続登記を行うには、必要な書類がいくつかあります。
遺言書の有無でも、必要な書類は変わってきます。
詳しくは、相続登記に必要な主な書類をご覧ください。
（5）登記申請書の作成
法務局に相続登記の申請をするための書類を作成します。
登記申請用の様式は法務局のホームページなどから取得することができ、法務局で無料の登記相談（要予約）も行っています。
資料として提出する戸籍や遺産分割協議書は、原本還付を請求することで登記終了後に戻ってきます。
（6）法務局へ登記申請
登記申請は、登記をしようとする不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）へ提出する必要があります。
なお、法務局の窓口へ直接持参する方法の他に、郵送で提出することも可能です。
登記申請書と必要な書類と登録免許税（収入印紙などで納付）をまとめて、提出することになります。
登記完了後の書類を郵送で受け取りたい場合は、送料分の切手を貼った返信用封筒も同封します。
（7）相続登記完了
提出後特に不備が無く繁忙期でなければ、おおよそ1週間程度で登記が完了します。
不備がある場合は、別途補正（修正）の連絡が来ることもあります。
無事登記が完了すると、登記完了証・登記識別情報通知書※注・原本還付書類。
提出した書類に不備がなければ１週間程で登記が完了し、相続登記（不動産の名義変更）が完了します。
※注：「登記識別情報通知書」とは、昔でいうところの登記済証（権利証）にあたる書類です
相続登記に必要な主な書類
相続登記を行う際には、申請書の他にも必要な書類があります。
ここでは、相続登記の種類ごとに必要となる主な書類についてご説明します。
遺産分割協議による相続登記
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
法定相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの「戸籍謄本」が必要となります。
「戸籍抄本」で取得した場合、被相続人本人のみしか記載されないため、法定相続人を確定することができないからです。
出生から死亡まで取得する必要がある戸籍は、個人差がありますが3～8通程度になることが多いようです。
婚姻などで新しく戸籍が作られたり、転籍や戸籍の改正などもあり1通で戸籍の取得が完了することはほぼありません。
相続人であれば基本的には自分で取得できますが、何回も転籍されていたり本籍が遠方の場合などは費用も手間もかかります。
被相続人の住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票の写し（本籍記載のもの）
被相続人の本籍と登記上の住所が異なる場合に、必要となる書類です。
登記上の住所を証明する住民票の写しなどが取れない場合、代わりに登記済証（権利証）を提出することも可能です。
そのどちらもない場合は、不在籍証明や不在住証明、上申書などでの対応が必要になります。
法定相続人全員の戸籍謄本または抄本
現在も生存しており、相続人であることを証明するために必要です。
被相続人の死亡日以後の証明日のものが必要で、被相続人の戸籍と重複する場合は同じものを取得する必要はありません。
不動産を相続する相続人の住民票の写しまたは、戸籍の附票の写し
相続する人の住所を証明するために必要な書類で、登記事項証明書に所有者の住所として記載されます。
住民票の場合、マイナンバーの記載がないものが必要です。
遺産分割協議書
相続人全員で遺産分割協議を行い、どの不動産を誰が相続するか記載した遺産分割協議書が必要です。
法定相続人全員の印鑑証明書 ※
遺産分割協議書に実印を捺印するため、証明する書類として添付が必要です。
相続する不動産の固定資産評価証明書（最新のもの）
相続登記を行う際に納付する「登録免許税」を計算するために必要な書類です。
相続する不動産の所在地がある市区町村で発行してもらうことができます。
（毎年4月～5月頃送られてくる「固定資産課税明細書」でも確認できます）
不動産の評価額が記載されており、相続登記にかかる登録免許税を計算する基になります。
相続関係説明図
被相続人と相続人の相続関係を図にしたものです。
通常、登記に申請した書類の原本還付を希望する場合（原本還付対象外の書類もあります）、原本をコピーして原本証明を行う必要があります。
戸籍類は原本還付対象ですが、一つ一つコピーをするのは手間も時間もかかります。
そこで、相続関係説明図を作成することにより、コピーを取らなくても戸籍などの書類を原本還付してもらえます。
法定相続分での相続登記
法定相続分での相続登記の場合、遺産分割協議書と印鑑証明書以外は基本的に同じです。
法定相続の割合で不動産を共有することになるため、住所証明は相続人全員分のものが必要になります。
詳しい法定相続の割合については、法定相続と相続人もあわせてご覧ください。
なお、昭和55年（1980年）12月31日以前に発生した古い相続については、現在と法定相続の割合が異なるので注意が必要です。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
法定相続人全員の戸籍謄本または抄本
法定相続人全員の住民票の写しまたは、戸籍の附票の写し
相続する不動産の固定資産評価証明書（最新のもの）
相続関係説明図
遺言（遺贈）による相続登記
遺言（遺贈）による相続登記の場合、遺産分割協議や法定相続分での相続登記とは必要書類が一部異なります。
被相続人の死亡時の戸籍謄本
遺言に従って相続登記を行う場合、基本的には被相続人の死亡が記載された戸籍謄本が必要になります。
被相続人の住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票の写し（本籍記載のもの）
遺産分割協議による相続と同様に、必要な場合に添付します。
遺贈を受ける人の戸籍謄本または抄本
遺産分割協議による相続と同様に、必要となる書類です。
なお、遺言により不動産を受け取る人が相続人の場合、相続関係を示すための戸籍が追加で必要な場合もあります。
遺贈を受ける人の住民票の写しまたは、戸籍の附票の写し
遺言書
登記原因証明情報として、遺言書の原本が必要になります。
また、公正証書による遺言・遺言書保管法に基づく遺言書以外の遺言は、家庭裁判所の検認済証明書付きでなければなりません。
遺贈を受ける不動産の固定資産評価証明書（最新のもの）
遺贈の場合も、登録免許税を計算するために必要な書類です。
遺贈による名義変更（所有権移転）の登録免許税は、遺贈を受ける人が相続人か相続人以外かで違いがあります。
相続登記に必要な主な書類は以上の通りですが、集めるのも手間がかかり、上記以外にも書類が必要になることもあります。
戸籍（印鑑証明書除く）の取得や遺産分割協議書の作成など、当センターでも代行できますのでどうぞお気軽にご相談ください。
登録免許税について
登記を申請する際には、税金である「登録免許税」の納付が必要になります。
それぞれの相続登記申請における、登録免許税の税率は以下の通りです。
遺産分割協議・法定相続分・遺贈を受ける人が相続人の場合
相続による名義変更（所有権移転）の登録免許税は、評価額の0.4%（1,000分の4）です。
評価額は、必要書類にある「固定資産評価証明書」や「固定資産課税明細書」で調べることができます。
なお、令和7年3月31日までは、評価額が100万円以下の土地については登録免許税がかかりません。
遺贈を受ける人が相続人以外の場合
遺贈を受ける人が相続人以外の場合、登録免許税は評価額の2%（1,000分の20）となります。
通常の贈与と同じ免許税の税率になっています。
相続登記は自分で行うこともでき、法務局でも登記申請の無料相談（要予約）も行っています。
ただ、実際に無料相談に行かれたお客様から、「説明を聞いたがよく分からなかった」「自分で申請するのは難しそう」と、相続登記のご依頼をいただくこともよくあります。
申請書類の書き方や書類の集め方・用意の仕方には、想像以上にコツが必要で手間も時間もかかるものです。
当センターでは無料相談を行っていますので、気になる方はぜひ一度ご相談ください。
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