相続登記の義務化～制度について専門家が紹介～
本格的な義務化を前に、無料相談会などでのお問い合わせも徐々に増えてきている「相続登記の義務化」。
義務化されるということは聞いたことがあっても、具体的にどうなるのか分からず不安という方も多いのではないでしょうか。
ここでは、「相続登記の義務化」についてご説明します。
目次
相続登記はなぜ義務化されるのか？
これまでは相続が発生した場合でも、相続登記は義務ではありませんでした。
そのため、相続登記を放置しているケースが多々あり、所有者不明の不動産が発生する原因の一つになっています。
このような状況を改善するため、所有者不明の不動産解消に関する不動産のルール変更が行われることになりました。
相続登記の放置による所有者不明土地の発生
空き家や荒れ地があると、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化することがあります。
そのような場合、不動産の所有者に対応を求める必要がありますが、所有者が不明な場合簡単には進みません。
また、所有者不明の不動産があることで、公共事業や都市開発が進まないという問題も起こってしまいます。
現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっている状況です。
所有者が分からない土地がこれ以上増えないよう、原因の一つである相続登記が義務化されることになりました。
>> 詳しくは、不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由をご覧ください。
相続登記義務化は「令和6年4月1日」スタート
これまで義務ではなかった相続登記ですが、「令和6年（2024年）4月1日」に施行されることが決定しています。
相続登記の義務化が始動するにあたり、その背景や改正におけるポイント、取るべき対策についてお伝えしていきます。
所有者不明土地とは？
「所有者不明土地」とは、「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」のことです。
通常、土地を相続した場合、相続登記（不動産の名義変更）を行うことができますが、様々な事情で相続登記を放置しているケースが多くあります。
そもそも相続不動産があることを知らない
日中は忙しくて市役所や法務局に行く時間がない
相続登記の手続きが煩雑で費用がかかる
相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するか決まらない
相続登記は義務ではないのでやる必要がないと思っている
これらの事情によって相続登記を放置することが、「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加する一因になっています。
法務省によって行われた相続登記がされていない土地調査の結果（平成29年6月6日報告）、以下のような結果が出ています。
最後の所有権登記から50年以上経過している土地の割合は、大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%にのぼります。
さらに、地籍調査における土地所有者等に関する調査（平成30年版土地白書114頁参照）では、不動産登記簿のみでは所有者の所在不明な土地の割合は約20.1%となっています。
このように長期間所有権の登記がされていないことにより、現に所有者がわからなかったり、将来所有者がわからなくなる可能性が高いと考えられます。
相続登記を行わないデメリットとは？
ここからは、相続登記を行わない場合、どのようなデメリットがあるのかについて解説します。
1．不動産の売却が難しくなる
相続した不動産の相続登記をせず放置し登記簿上の所有者になっていない場合、不動産を売却することが難しくなります。
なぜなら、不動産を売買し新しい所有者へ所有権を移転する登記を行う際、所有者が被相続人のままでは登記ができないからです。
不動産を売却する場合には、必ず相続登記をした上で売却を進める必要があります。
2．相続人の調査・確定が難しくなる
例えば、先祖代々住んでいる不動産に住んでおり、固定資産税も支払っていたとします。
その不動産を売却することになり調べたところ、祖父の名義になっていたことが発覚。
そのような場合、不動産（特に土地）を売却するためには、祖父の相続人全員の調査をしなければなりません。
なぜなら、土地を売却するために相続登記を行う場合、相続人全員の同意が必要となるからです。
法律上は、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続するため、死亡した所有者の相続人を探し出す必要があります。
相続人を探し出すには死亡した所有者の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、戸籍をたどって相続人を確定していくことになります。
もし相続人が死亡している場合、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、死亡した相続人の相続人を探さなければなりません。
祖父母や曾祖父母など世代が上になればなるほど、相続人の数が膨大になり探索や戸籍収集に時間と費用がかかります。
また時間や費用をかけたとしても、相続人を確定できなかったり連絡が取れないこともあり得ます。
>> 詳しくは、相続は想像以上に大変＞＞
3．最終的に相続ができない可能性がある
相続人を確定し、それぞれに連絡を取ることができたとしても、無事相続できるとは限りません。
数代にわたって相続登記が放置されている場合、親戚といっても疎遠だったりお互いを知らない相続人が出てくることがほとんどです。
他の相続人から協力を得られれば良いのですが、相続人が増えると中には協力的ではない相続人がいたり、金銭的・精神的負担が発生することもあります。
相続登記を放置したとしても、今すぐに困ることは正直ないかもしれません。
ただ、すぐに対応すればスムーズに行えた相続登記が、時間を経ることで困難になり将来的に問題が発生する可能性が高まります。
ご自身やご家族のためにも、早めに相続登記を行うことをおすすめします。
相続登記の義務化に伴う改正ポイント
相続登記の義務化により、主な改正ポイントは以下の通りです。
・相続で不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となる
・遺産分割後の名義変更登記も義務化される
・遺産分割がまとまらず相続登記をできない場合、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる。
その場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録する（相続人申告登記）。
・相続人に対する遺贈や法定相続登記後の遺産分割による名義変更が簡略化され、不動産を取得した者からの申請で名義変更ができる。
・住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していること把握した場合には、所有者が死亡していることを登記簿に記録することができる。
相続登記の義務化
不動産の相続が発生した際、相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。
これは、遺言などの遺贈により所有権を取得した者も同様です。
遺産分割後の名義変更登記も義務化される
相続人間の遺産分割がまとまらず、すぐに相続登記ができないときは民法で定める法定相続人が法定相続分で登記を行うことにより、当初の義務を免れることができます。
しかし、そのままだと法定相続分に従って、不動産の共有をすることになってしまいます。
そこで、法定相続分による相続登記後、遺産分割協議を行うことにより遺産分割で取得した相続人は、相続した不動産の相続登記（名義変更）を行う必要があります。
この遺産分割による名義変更においても、遺産分割の日から３年以内に登記をすることが義務づけられます。
しかし、義務を免れるために上記の法定相続分での登記手続きを行うことには、手間とコストがかかります。
そこで、遺産分割がまとまらず速やかに相続登記をできない場合には、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる制度（相続人申告登記（仮称））が設けられました。
この制度が利用された場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録します。
義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化
これまで、相続人に対して相続財産の一部を遺贈する内容の遺言があった場合には、不動産の遺贈を受ける者以外に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができませんでした。
協力をしない相続人等がいると義務を履行できないため、改正後は遺贈による名義変更は、不動産の遺贈を受ける者が単独で申請することができるようになります。
また、法定相続分による相続登記後、遺産分割による名義変更登記も、他の相続人の協力がなければ名義変更ができなかったのが、法改正により、不動産を取得した者の単独で申請することができるようになります。
法務局が住基ネットで把握した死亡情報を登記できる
住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していることを把握した場合には、法務局（登記官）の判断で所有者が死亡していることを登記簿に記録することができます。
あくまで死亡情報のみを記録するのみで、その相続登記の義務は免れることはできません。
登記をしてない不動産がある場合
今回の法改正では、現時点で既に相続登記がされていない不動産についても、義務化が検討されているようです。
その場合、相続が発生したときに相続登記をしていなかった人全員が、法改正後に相続登記を義務化される対象になります。
まずは、ご自身がその対象になっているのかどうかを確認することをおススメします。
現在の登記を調べる方法としては、法務局に行けば不動産登記の全部事項証明書を取得することができます。また、インターネットで登記情報を取得できるサービスもあります（有料）。
相続登記をしているかどうか分からない方は、今のうちに調べておくと良いでしょう。
登記をしていなければ今のうちに対策を
土地を相続したときにすぐに相続登記をしておかなければ、所有者自身にも次のようなデメリットがあります。
・相続した不動産が自分の意志で売却したり、担保に入れたりできなくなる
・相続人の中に借金がある人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある
・相続登記の義務化以降に相続があれば子や孫に迷惑をかけてしまう
相続登記が義務化される前であっても、土地を相続したときはできるだけ早く相続登記をすることをおすすめします。
相続登記は専門家に依頼しなくても自分で手続きをすることができますが、日中は忙しくて法務局や市役所に行けない方や相続人が多い方などは手続きに多くの手間がかかります。
自分で手続きをすることが難しい場合や時間がない方や何代にも渡って相続登記をしてない場合は相続登記の専門家である司法書士に依頼することをおススメします。
当センターは相続の累計相談実績1000件以上と豊富な相談実績がございます。
相続登記やその他の相続手続きについてお悩みのお客様は、ぜひ当センターの無料相談をご利用くださいませ。
相続登記しないとどうなるの？
相続登記をしていない不動産を持っている方、あるいは不動産を相続する可能性のある方にとって、相続登記をしない場合の罰則は非常に気になるポイントだと思います。
今回の改正により、「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内」の相続登記が義務化されます。
なお、制度開始前に発生した相続に関しても適用され、3年間の猶予期間があります。
罰則については、正当な理由がないのに期限内に相続登記をしない場合、「10万円以下の過料が課される可能性がある」とされています。
不動産の管理には手間も費用もかかりますが、将来のためにも相続登記をされることをおすすめします。
また相続登記義務化に先立ち、令和5年4月27日より相続した土地を国に引き取ってもらえる可能性がある制度『相続土地国庫帰属制度』がスタートしています。
様々な条件があり審査手数料や負担金もかかりますが、相続しても使用しない土地がある場合などは事前に無料相談などを検討されてみてはいかがでしょうか?
相続登記義務化にむけて、今できることは？
もし自分自身、あるいは自身の親族が相続登記を行なっていない不動産を持っている場合、「早めの相続登記手続き」をおすすめします。
相続登記をしない場合様々なデメリットがあるだけでなく、将来的に相続する子や孫に大きな負担をかけることになるからです。
相続登記されていない期間が短ければ手続きも比較的容易ですが、代々相続登記を行なっていない場合には手間も費用も膨大になる傾向にあります。
場合によっては、裁判を行わなければならなくなる可能性もあり、当然その分費用も嵩みます。
相続登記の義務化前に手続きを開始することで、現状を把握し対応や対処法を余裕を持って探ることがきます。
不動産の相続登記義務化について、気になる方は当センターの無料相談もぜひご利用くださいませ。
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